工業地產融資渠道須多元化建設

    目前國內工業地產融資渠道主要是單一依靠銀行貸款來實現,銀行貸款利率決定著收益率,而銀行貸款利率往往隨國家政策波動,利率上調幅度很高則將原本的收益化空,甚至會出現虧損,與利率綁定的風險性特別大,然而又沒有其他方式能夠降低利率上調帶來的資本風險。這是國內外工業地產開發商之間很大的差別,也是一直以來擋在國內開發商發力我國工業地產道路上的絆腳石。
    近幾年外資基金熱火朝天的進入我國工業地產市場淘金,資本運作無論是在方式上還是在資金量上都已經出現了欣欣向榮的局面。即便如此,國內外的資金對工業地產的興趣可謂方興未艾。目前中國工業地產市場上,海外投資工業地產的運營商的規模遠超過國內的同類企業,國內資本渠道不暢是一個重要的瓶頸,如果國內的房地產信托基金可以盡快放開,對于國內工業地產商追趕或超越海外同行將具有里程碑式的意義。
    中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出,外資工業地產商的資本運作有豐富的經驗。由于外國工業地產發展的核心是資本運作,是憑借著職業經理人的專業運作資本能力,并成功運營一個工業地產項目并產生未來可持續并增長的現金流后,在未來較長時期對項目的資本退出、再融資、轉基金持有或通過組成房地產信托基金上市等等的資本運作,這是工業地產發展的終極目標。
    扈志亮還指出,工業地產投資基金在海外開發商中很普遍存在,隨著我國工業地產市場需求不斷擴大,基金類的工業地產投資公司、工業地產私募基金等多種業務應運而生,工業地產投資基金也會引來眾多國內開發商和投資銀行間的矚目。但是工業地產基金要進入市場仍需等相關法規健全以后。
    中投顧問發布的《2013年第三季度政策動向深度解讀分析報告》指出,成熟市場的工業地產融資渠道,應該是多元化的。在美國,幾乎所有類型的金融機構都參與到工業地產開發和經營中,包括商業銀行、養老基金、辛迪加、工業地產投資信托、私人投資者、合資模式、債券市場、商業抵押擔保證券、信用公司、夾層貸款等。
    小編物語:希望中國可以加快步伐,讓工業地產繼續騰飛。

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