五筆帳幫您算出凈月商業地產投資價值

    眾所周知,凈月擁有得天獨厚的生態資源,全長春最具消費能力的消費人群。進入2012年以來,凈月高新區已經成為商家必爭之地。大到世界五百強,小到全國、本土知名品牌,無一例外,蜂擁而至。2012年,長春市十大商業綜合體集中開工剪彩,10個商業綜合體項目中,有5個來自于凈月高新區!
    商業地產投資是高投入、高產出、高風險的行為。即使在凈月,地產投資者也應該學會如何規避風險,或者說如何降低風險,眼光在這個時候是關鍵。
    人氣地段賬
    對于整個凈月高新區,您只有三個區域可選擇:東部生態旅游休閑帶、中部城市功能服務帶、西部新興產業帶。地產投資專家首先把鏡頭拉伸至凈月東部生態旅游休閑帶,映入我們眼簾的是凈月潭國家森林公園,還有一棟棟的別墅、洋房,商業經濟呈點狀分布。地產投資專家認為,這個區域更適合社區高端商業項目的點狀業態,地產投資機會不多;越過美麗的森林,將鏡頭對準新城大街以西、伊通河以東的凈月西部新興產業帶。這里的商業已經進入大規模開發時代,以彩宇廣場為中心向外延伸。地產投資專家指出,彩宇商圈是一個高端商圈,但“商務”氛圍較重,且目前還沒有培育出消費群體,如果在這里地產投資,需要很長的培育期;那么,只剩下中部城市功能服務帶。在這里,18所大學林立,20萬教職員工群體,承接其消費的唯一精品商圈現已出現。
    “近期,很多人都在街談巷議著一則新聞,那就是沃爾瑪來凈月了。”地產投資專家告訴我們,在中部,博學路與新城大街交會處,沃爾瑪未來即將座落在“迅馳廣場”2號樓。這里不但可以輻射其5公里范圍內的49萬消費群體,還是凈月旅游、會展經濟的節點和必經之路,每年僅長影世紀城游客就超過100萬人次,凈月潭國家森林公園游客就能達到200萬人次,長春國際會展中心每年游客350萬人次以上!
    地產投資專家指出,沃爾瑪在長春已經開了4家店,這是第五家。據統計,一個沃爾瑪單店的年銷售額就高達3億元,單店客流量也在每年400萬人次以上。他告訴我們,“迅馳廣場”是彌補凈月人消費出口空白的一個項目,無論是從地段、人流來說,都是目前地產投資者的首選。而且,在這里地產投資,培育期很短,甚至沒有培育期。
    地產投資專家為我們算了一筆賬,他說:“僅把‘迅馳廣場’消費群體定位在周邊18所大學的20萬名教職員工上,人均每月1000元基礎消費,一年在這里就可以產生一個24億元的商業蛋糕!”目前,地產投資者不斷縮小地產投資考慮范圍,“迅馳廣場”的繁榮已經被越來越多的人“預訂”。
    產品功能賬
    “1層商鋪對比2層商鋪,1層商鋪的產品功能要比2層商鋪大2到3倍,產品功能性強,就意味著未來的產出更大。”跟著地產投資專家,我們把地產投資位置定位在“迅馳廣場”項目。他告訴我們,看商鋪產品,第二筆賬就要算功能,這里,商鋪的層數是至關重要的。
    “迅馳廣場”目前僅有43套商鋪門市,都是一層獨立門市,面積為48至220平米,舉架為5.4米高,開間為4.2米至8.1米。“迅馳廣場”銷售總監告訴我們,目前,產品定價正在進行中,預計均價為3.5至3.6萬元之間。
    在“迅馳廣場”附近,我們看到一個已經投入運營的商業綜合體項目,有150平方米的門市,為雙層門市,單層舉架3.8米高,門臉自然比“迅馳廣場”的單層門市要小,開間也要小得多,均價在2.5至2.7萬元之間。
    地產投資專家對比兩個產品良久,告訴我們,在“迅馳廣場”地產投資,5.4米舉架的單層商鋪可以隔開雙層使用,那么按照每平方米3.6萬元計算,隔開后每平方米價格在1.8萬元。“其實,會地產投資的人就能算明白,‘迅馳廣場’商鋪在價格上是占有優勢的!”
    “但是,‘迅馳廣場’商鋪舉架5.4米,也就是說,劃分為兩層后,單層舉架僅為2.7米!去除樓板也就是2.6米!”一名地產投資者提出這樣困惑。地產投資專家告訴他,可以在做分割時,將下層舉架做到3米左右,上層少留一些空間。而且,對比其他產品,“迅馳廣場”商鋪是“無柱”設計,這樣,空間利用率又大了很多。在產品功能、空間利用率和價格上,“迅馳廣場”完勝周邊其他項目。
    日租金額
    地產投資專家告訴我們,在地產投資領域,有一個很重要的數據,就是日租金額。日租金額這個指標,代表了地產投資購買產品的產出有多少,日租金額越高,也就說明地產投資者通過產品獲得的回報越高。“其實,無論是地產投資商鋪、寫字樓還是公寓,你都可以通過計算日租金額來決定是否購買產品!”
    那么,日租金額到底怎么計算呢?地產投資專家以“迅馳廣場”50平方米的商鋪為例,他在“58同城”網上搜索長春銀座、重慶路萬達、前進大街、天地十二坊長春市四家已開業沃爾瑪周邊50平方米商鋪,年租金一般在10到15萬元之間。搜索間,地產投資專家指著電腦屏幕說:“你看這個商鋪,9平方米就可以租到6萬元,在沃爾瑪附近的商鋪,由于品牌的集聚效應,價值都不可與其他商鋪同日而語!”
    可以設想,買“迅馳廣場”50平方米的商鋪租出去,每年可以得到的平均收益大致為12萬元左右。用12萬元除以12個月,再除以30天,再用這個數與商鋪面積相除,就得到了店鋪的日租金額,為6.66元每天每平方米。
    對比“迅馳廣場”周邊一套200平方米的商鋪,一年租金僅為18萬元,以同樣方法算出日租金額,僅為2.5元每天每平方米。目前,“迅馳廣場”已經引入了沃爾瑪、吉視傳媒國際影城,星巴克等國際大牌也正在與其洽談。“這個項目,至少會引入5家世界五百強!”地產投資專家告訴我們,品牌的集聚將直接提升商鋪價值,“迅馳廣場”50平方米主力戶型商鋪的價值,可能遠遠會高于6.66元這個日租金額。這個機會,在長春,只在“迅馳廣場”!此外,如果購買這里的商鋪不用于自營,而是用于出租,那么,地產投資者可以直接當品牌商家的“房東”。
    回本年限
    “買商鋪,地產投資者最關心的就是多少年能回本!這個回本年限的長短,直接決定地產投資的成功與失敗!”地產投資專家說,回本年限長的產品,將導致地產投資者的資金被產品套牢,就意味著產品對地產投資者的回報小。他告訴我們,回本年限計算的方法非常簡單,就是用購買商鋪的總價除以商鋪的年租金。

本新聞共2頁,當前在第1頁  1  2  

八年品牌值得信賴,為了獲得更好的服務效果,聯系我時請說明是在深圳168廠房網看到的,謝謝!- 廠房出租
關于我們 | 企業文化 | 代理合作 | 人員招聘 | 法律聲明 | 聯系我們 | 網站地圖
波多野结衣无码48