房地產投資要瞄準成熟城市群

    對于城鎮化與房地產市場的關系,秦虹近日表示:“城市發展的不均衡決定了房地產市場增長的格局。不均衡發展格局對市場影響特別大、特別明顯。城市人口增長主要來源仍然是城鎮化,但是現在的城鎮化和過去的城鎮化對房地產市場的影響是不一樣的。”城市群是從“十一五”開始確定的。一直以來我們的認識不怎么穩定,一會兒大力發展中小城市,一會兒大力發展小城市,一會兒限制大城市發展,現在已經明確了,下一步是以城市群為發展形態。發展城市群,不是說所有規劃的城市群都是值得投資的重點。要看政府規劃了多少城市群,但是對企業來講,一定要選擇密度大的城市群。
  過去幾個月,關于新型城鎮化對我國房地產投資行業的影響,始終是個炙手可熱的話題,業內觀點亦見仁見智。在此次“第三屆中國價值地產年會”上,參會各方的討論仍然離不開城鎮化是否能給房企帶來機會,房企如何抓住機會,成就新的黃金十年?
  北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為,城鎮化是圍繞人的城鎮化,解決戶籍問題是第一步,下一步則是農民進城過程中對保障房的需求,短期內房地產還不會從城鎮化中獲利很大。而知名財經人士葉檀則直言,房地產興中國經濟興,房地產是城鎮化進程的主要引擎。住建部政策研究中心主任秦虹建議,房地產企業在進行投資時,要瞄準成熟的、密度大的城市群。
  “城市發展的不均衡決定了房地產市場增長的格局。不均衡發展格局對市場影響特別大,特別明顯。城市人口增長主要來源仍然是城鎮化,但是現在的城鎮化和過去的城鎮化對房地產市場的影響是不一樣的。”對于城鎮化與房地產市場的關系,8月24日,住建部政策研究中心主任秦虹在由報社主辦的“第三屆中國價值地產年會”上如是表示。
  此前,秦虹曾指出,目前新型城鎮化是提高城鎮化的質量,改變城鎮化不平衡、不協調、不可持續的粗放發展模式。它對房地產市場的影響,不能簡單地套用過去的經驗。
  秦虹認為,未來住房政策調整一定要解決的問題,除了有效率地抑制過度占用住房資源外,還要滿足新型城鎮化下的新增住房需求。這個主要體現在保障性住房需求,還有首次置業。其三,就是要尊重市場發展的基本規律。
  此外,2020年之前,城鎮住房需求包括以下四個方面。第一、城鎮新增人口要有地方住;第二、住房要改善,2000年的時候人均住房面積是30平方米,到2020年要達到35平方米;第三、城市拆遷;第四、城鎮家庭的小型化。
  秦虹指出,當城市化率不到50%時,農村人口多,城鎮人口少,城市人口的流動主要體現在農民進城。當城市化率超過50%時,城市人口流動是以中小城市向大城市流動為主。這就決定了未來房地產市場格局一定是不平衡的,分化格局就此出現。這是城市化發展通常的規律,當城市化率超過30%開始快速增長,到70%以上開始放緩。
  “我認為由于我們的公共資源集中偏向大城市,而不是偏向中小城市,這種格局在短時間內難以改善,特別是就業機會和教育、文化、醫療這些豐富的公共資源(分布很不均衡)。目前中國還沒有出現人口的逆流,什么時候會出現人口逆流呢?大約在城市化率70%以上。”秦虹說。
  針對房地產投資的趨勢,秦虹認為,中國房地產市場絕對沒有掉頭向下,沒有到無路可走的階段,下一步房地產市場投資要關注城市群。“我始終認為,城市發展格局對房地產市場影響大,下一步要瞄準成熟的城市群。”
  按照秦虹的表述,城市群是從“十一五”開始確定的,城市化如何推進,“一直以來我們的認識不怎么穩定,一會兒大力發展中小城市,一會兒大力發展小城市,一會兒限制大城市發展,但現在已經明確了,下一步是以城市群為發展形態。”
  同時,秦虹指出,發展城市群,不是說所有規劃的城市群都是值得投資的重點。不要看政府規劃了多少城市群,它可能規劃10個、20個。但是對企業來講,一定要選擇密度大的城市群。

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