商業地產投資 一線城市商鋪成熱點

    中國式的投資
    縱觀今年前8個月的樓市,不僅住宅市場的風生水起,其商業地產市場的趕超之勢顯得尤為明顯。根據統計數據顯示,今年前8個月北京商業地產累計成交總面積為226萬平方米,同比去年上漲45.1%,累計新增供給面積為147萬平方米,成交均價約為2.3萬元/平方米。
    在譽翔安地產合伙人王珂眼中,商業地產接棒住宅成為中國地產投資新熱潮的趨勢正在形成。他進一步表示稱,在限購的影響下,住宅市場的投資基本上已經消失,這主要在于支撐住宅投資的金融杠桿正在逐步消失。
    “在過去的十年中我們看到,低首付、低利率的金融杠桿成為了撬動住宅市場投資的先天條件。在十年前普遍房價只有五六千元時,你可以只付兩成首付,然后用4%的浮動利率撬動一個年增長20%的市場,到現在自有資金的回報率能達到25倍以上。然而隨著限購政策的出臺,二套房首付60%,利率上浮10%,三套房就需全款,這就說明你能利用銀行的錢再去賺錢的機會正在失去。”王珂表示。
    而反觀商業地產領域,多年來一直是首付50%,這對于擁有兩套住宅以上的富裕階層而言,還可以利用金融杠桿去投資前景更為長遠的商業地產項目。
    “這個時候你的投資基本上可以用一句話來描述,即選擇一個有增長能力的資產,用政府定的利率、負債的形式去完成。”王珂表示。
    商業地產的價值
    《2013胡潤百富報告》結果顯示,“千萬富豪中,大約16萬人是房地產投資,調控之下房地產仍是富豪們的投資首選”。
    “造成房地產投資熱的主要原因就是人們的投資渠道比較窄,又沒有充分的市場化,包括對外投資的渠道都是關門的。以前買房可能是我們的惟一選擇,第二選擇就是股票,現在股票市場不景氣,沒有形成良性的循環,還是一潭死水。在短時間經濟相對比較困難的情況下,市場有一個良性的監管機制發展,目前來看可能性不大。”新沃資本董事長朱燦認為。
    在限購政策不斷打壓住宅投資的情況下,商業地產的投資價值開始顯現。
    北京龍湖高級營銷經理寧可也認為,“相比于住宅,商鋪本身的自救性非常大,住宅買了十年二十年以內可以脫手,但是接手的人風險就非常大了,主要是金融杠桿的原因。付50%買一個住宅,不如支付50%買一個商鋪,即使這個商鋪在很偏僻的地方,一開始可能不是很好,但是只要一些品牌商進來,低租金經營五年,再賣也會翻幾倍,因為人氣已經起來了,這是任何一個業態都不能比的”。
    “對于一個真正需要投資的人,如果把房地產投資看成是馬拉松一樣的長跑,最后的勝利一定是商業類型的物業,因為它的價值和時間的增長是成正比的,比如在香港的銅鑼灣地區,30年前買住宅的人,買的是銅鑼灣的一個海景,有非常好的視野和地段,你沒有覺得銅鑼灣的商業有多大的期望值,但是30年后兩者的價值就不一樣了。住宅隨著年限而價值在下降,而商業地產卻隨著人氣的聚集而變得升值。” 21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔表示。。

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